Ma come parlano?

Dovesse piacerti questo pezzo, per favore spargi la voce.

C’è chi dice che io esagero.

Che le cose non stanno così.

Che i gestori parlano normale.

Quello che segue è un’analisi che ho ricevuto ieri.

Ve la ripropongo senza filtri.

Mi limito a “tradurre” alcune sigle:

1. “bln”: nella mente di quest’uomo (sì, è maschio come la quasi totalità dei gestori di Lugano), sta per billion che, ovviamente, in italiano si dice miliardi.

2. “nav”: net assets value. Quanto vale il capitale della società.

3. “dvd”: dividendo. Lui, però, lo pensa in inglese.

4. “bp”: basis points. Punti base o 0,01%.

5. “avg”: average. Media.

6. “Callati”. Bellissima trasformazione del verbo To Call. Quindi lo dovete leggere “collati”. Scrivere “richiamati” era, di sicuro, inaccettabile.

Ho cambiato anche il nome della società che viene analizzata in XYZ.

Si parte.

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XYZ. Nonostante la valutazione molto cheap sul book value (che però va nettato dalle minorities) e nav (intorno a 200 con titolo a 44) non è un titolo che comprerei. Troppo esposta a shopping centers e Europa (france retail 26, france offices 4, france exhibitions 5, us 24, uk & Italy 9, central Europe 8, Germany 6, spain 6, nirdics 5, Austria 4, the Netherlands 4). I migliori assets sono 55 flagship centers su 90, il che vuol dire che devono vendere molti centri commerciali per tornare al core portfolio. Hanno anche 8 bln under development che stanno lentamente ridimensionando. Fino allo scorso anno quella degli shopping centers era l’area più debole del mondo real estate e gli unici compratori erano financial investors (una transazione del 2019 per 2 bln deve chiudersi in questi giorni). XYZ ha altri assets trophy come gli exhibition centers di NomeDiUnaCittà ma sono al 50% in condivisione con la città e poco rilevanti nel nav complessivo. Come valuation il problema è nel fatto che la società produce molto poco cash flow, stanno a circa 20x fcf.  Hanno tagliato di recente il dvd a 5.4 eur (-50%) risparmiando circa 750mln anno. Come business trend è una battaglia contro vento perchè il leit motiv è quello di una migrazione sull’online. Per adesso il loro nav è calcolato con un net yield di 4.2/4.4 medio. Gli shopping centers meno performanti in eu girano a 7.7%, in us allo 11%. Secondo le mie stime a 32 bln di ev (26 di debito + 6 mlt cap) stanno scontando uno yield implicito del 7.4 %(ogni 100bp sono circa 10bln). Loro sono molto bravi nel cercare di portare più gente possibile nei centri con eventi, rotazione dei tenants etc etc. In generale sono un buon asset manager. Il problema è negli assets. Per invertire il trend deve succedere qualcosa che ancora non saprei dire. Il bilancio è tutto sommato a posto con 38% ltv e buon dividend cover, il costo dell’indebitamento è basso (ma in leggera crescita negli ultimi 2 anni da 1.4% a 1.6%) e avg maturity di 8 anni. Hanno anche 9bln credit lines e quindi non falliranno. Ci sono degli hybrids per 2 bln scadenza 2023 che penso non verranno callati (rendono 8% alla call ma hanno un coupon inesistente). In quella circostanza magari si puo’ aprire una opportunità nella capital structure. Puo’ essere un player tattico contrarian per il tema reopen ma non lo considero un calcio di rigore long-term. 

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Vedete? Vedete con cosa ho a che fare?

Le mio commissioni? Me le merito tutte.

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